Αλλαγές στις χρήσεις γης και τις επεκτάσεις πόλεων

Στην εκπλήρωση της «πρώτης σειράς» προαπαιτουμένων της πρόσφατης συμφωνίας με τους θεσμούς για πολεοδομικά θέματα προχώρησε το υπουργείο Περιβάλλοντος. Προ ημερών κατατέθηκε στο Συμβούλιο της Επικρατείας το σχέδιο προεδρικού διατάγματος για τις χρήσεις γης και χθες εκδόθηκαν οι τεχνικές προδιαγραφές για την εκπόνηση των τοπικών χωρικών σχεδίων, μέσω των οποίων θα ορίζονται επεκτάσεις στα σχέδια πόλης και θα καθορίζονται οι επιτρεπόμενες χρήσεις σε κάθε περιοχή. Τόσο ο καθορισμός των κατηγοριών χρήσεων γης (κατηγορίες περιοχών και τι επιτρέπεται σε καθεμία), όσο και οι προδιαγραφές των τοπικών και ειδικών χωρικών σχεδίων είναι απαραίτητοι ώστε να μπορεί να εξειδικευτεί και να εφαρμοστεί ο νόμος 4447/2016 και να ξεκινήσει και πάλι η εκπόνηση πολεοδομικών σχεδίων σε επίπεδο δήμου (η οποία έχει σταματήσει από το 2013!).

Οι εκκρεμότητες αυτές δεν είναι οι μόνες: πρέπει για παράδειγμα να αποσαφηνιστούν οι 52 ειδικές χρήσεις γης που περιλαμβάνονται στις 14 γενικές κατηγορίες, πρέπει να εκδοθούν τεχνικές προδιαγραφές και για τα ανώτερα επίπεδα σχεδιασμού κ.λπ.Οσον αφορά τις χρήσεις γης, το νέο σχέδιο επικαιροποιεί το (ισχύον σήμερα) προεδρικό διάταγμα του 1987 και το εμπλουτίζει. Σε σχέση με το κείμενο που δόθηκε σε δημόσια διαβούλευση τον περασμένο Φεβρουάριο, οι αλλαγές είναι λίγες και αφορούν κυρίως τον περιορισμό της ελεύθερης χωροθέτησης κεραιών κινητής τηλεφωνίας και την ενίσχυση της προστασίας της γης που θα χαρακτηριστεί αγροτική. Οσον αφορά τα τοπικά χωρικά σχέδια (τον «διάδοχο» των γενικών πολεοδομικών σχεδίων), οι νέες προδιαγραφές προβλέπουν ότι πρέπει να έχουν ανάμεσα στους κύριους στόχους τους τη διαχείριση «με οικονομία της γης μέσω περιορισμένων επεκτάσεων και με την προώθηση οργανωμένων υποδοχέων (οικιστικών και παραγωγικών) που προωθούν ελεγχόμενα/συνεκτικά πρότυπα ανάπτυξης» και «να εξασφαλίσουν την προστασία των φυσικών συστημάτων και της γεωργικής γης». Οι αναφορές αυτές δεν είναι σπάνιες σε ανάλογα κείμενα (συνήθως ως ευχολόγια), ωστόσο δείχνουν τη βασική διάθεση του νομοθέτη και αυτή στην οποία πρέπει το νέο πολεοδομικό πλαίσιο να κινηθεί.

Τρία στάδια

Διαδικαστικά, σε σχέση με τα όσα ισχύουν σήμερα, μια σημαντική αλλαγή είναι η υποχρέωση έγκρισης του τοπικού χωρικού σχεδίου (ΤΧΣ) μέσω προεδρικού διατάγματος και όχι απόφασης της αποκεντρωμένης διοίκησης (που προέβλεπε το καταργηθέν πλαίσιο). Η διαδικασία εκπόνησης θα γίνεται σε τρία στάδια έναντι δύο μέχρι σήμερα, διαδικασία που έμπειροι μελετητές εκτιμούν ότι θα επιβαρύνει χρονικά την ολοκλήρωση της μελέτης (άρα και την πρόοδο του πολεοδομικού σχεδιασμού). Πάντως, αυτό που έχει σημασία είναι ότι αναβαθμίζεται ο ρόλος της στρατηγικής εκτίμησης περιβαλλοντικών επιπτώσεων, της μελέτης οριοθέτησης υδατορεμάτων και της γεωλογικής μελέτης, των τριών «εξωτερικών» μελετών που πρέπει να συνοδεύουν την πρόταση ενός δήμου για τη χωροταξική/πολεοδομική του ανάπτυξη. Μάλιστα, προβλέπεται ότι αν σε μια περιοχή όπου επεκτείνεται το σχέδιο πόλης υπάρχει ρέμα, τότε στην τελική μελέτη για την επέκταση θα πρέπει να περιλαμβάνεται και η υδραυλική μελέτη για την οριοθέτησή του. Το ίδιο ισχύει και στα «ειδικά χωρικά σχέδια», που αφορούν μόνο το τμήμα μιας περιοχής.